Arquitectura de financiación · proyectos inmobiliarios · iberia
No buscamos tu financiación.
La diseñamos.
Roundhay no es un intermediario. Somos arquitectos: cogemos tu proyecto inmobiliario, diseñamos la estructura del préstamo a medida — con un sello que solo nosotros sabemos hacer — y la cerramos con fondos especializados en 8 semanas. Sin banca, sin aseguradoras. Solo fondos que entienden el riesgo real del ladrillo. Y solo cobramos si cerramos.
8sem
Cierre desde la firma del mandato
1 de 3
Mandatos que rechazamos por inviables
0€
Comisión si no cerramos · solo "éxito"
€480M+
Estructurado en los últimos 24 meses
Nuestro foco
Cinco operaciones donde sabemos
sacar la mejor estructura.
Tickets desde €5M. En estas cinco tipologías concentramos los modelos, los comparables y la red de fondos. Si tu operación encaja aquí, la cerramos más rápido y con mejor precio que nadie en Iberia.
01
BTS
Promoción residencial para venta
Construyes pisos para vender
- →Te ponemos hasta el 78% del coste total · pones solo 22% de tu bolsillo
- →No pagas cuotas durante la obra · los intereses se acumulan en el préstamo
- →Devuelves todo cuando vendas las viviendas
~11% anual sobre lo dispuesto
lo que has usado del préstamo
02
BTR
Promoción residencial para alquilar
Construyes pisos para alquilar a largo plazo
- →Financiamos la obra hasta el 78% del coste
- →Al terminar y alquilar, refinanciamos con fondo especializado en alquiler
- →El fondo cobra de las rentas del propio edificio
~10.5% anual sobre lo dispuesto
lo que has usado del préstamo
03
Value-add
Rehabilitación · reposicionamiento
Compras y reformas un edificio para revalorizarlo
- →Financiamos compra + obras hasta el 72% del coste total
- →No pagas cuotas durante la reforma
- →Refinanciamos al estabilizar el activo
~11.5% anual sobre lo dispuesto
lo que has usado del préstamo
04
Bridge
Puente de suelo
Necesitas comprar suelo ya pero la licencia está en trámite
- →Préstamo puente 12-24 meses mientras llega la licencia
- →Refinanciación pre-firmada con otro fondo para cuando tengas licencia
- →Hasta el 68% del precio del suelo
~15% anual · más caro porque es más arriesgado
el premium es real, no hay duda
05
Equity release
Liquidez sobre activos en propiedad
Tienes un edificio operando y quieres sacar liquidez sin venderlo
- →Pones el edificio como garantía, sacamos hasta el 75% de su valor en cash
- →Pagas intereses cada trimestre con los alquileres del propio edificio
- →Tú sigues siendo propietario al 100%
~10% anual sobre lo dispuesto
pagado con las propias rentas
¿Tu operación no encaja exactamente en estas cinco? Escríbenos. Lo miramos igual — respuesta concreta en 48-72h, sin compromiso.
Estimador instantáneo · pricing en 12 segundos
Rellena tu operación.
Te damos pricing y estructura al instante.
Modelo de pricing calibrado sobre cierres reales en Iberia. Te enseña la estructura de capital que diseñaríamos (importe senior, capital preferente, equity del promotor), el tipo dispuesto estimado y los costes financieros completos incluyendo AJD, notaría y fee Roundhay sobre senior + pref.
estimador instantáneo · pricing y estructura
Inputs del deal
Los números cambian a la derecha al mover los controles
Estimación basada en cierres reales. Para análisis específico de tu operación con fondo concreto, contáctanos · 48-72h.
Estructura propuesta · sello Roundhay
BTS · Madrid prime
€25.00M · 36 meses · GDV €32.00M
Préstamo total comprometido
Senior alt
€18.75M
garantizado con hipoteca
Responsabilidad hip.
€28.13M
150% × senior · base AJD
Cap stack · LTC combinado 75.0% / techo 90%
Calendario de desembolso del senior
Día 1 (cierre)
€4.00M
21% senior · 50% del suelo (≈12.5% GDV)
Por certificaciones
€14.75M
79% · avance de obra
Outstanding medio
€10.31M
55% sobre el plazo
Coste total financiación · 36 meses
- Intereses dispuesto · 10.58% sobre outstanding medio €10.3M€3.27M
- No dispuesto · 2.00% sobre saldo undrawn medio €8.44M€506k
- Apertura · 2.25% sobre total comprometido (una vez)€422k
- AJD · 0.75% sobre responsabilidad hipotecaria (150% × senior)€211k
- Notaría + registro · 0.50% sobre senior (escala arancelaria aprox.)€94k
- Fee Roundhay · 2.00% sobre senior + pref (solo a éxito)€375k
≈ 26.0% sobre senior principal
Tu retorno como promotor · asumiendo venta al GDV
- Aportas tú€6.25M
- GDV bruto al exit€32.00M
- − Devuelves senior€18.75M
- − Coste total financiación€4.88M
Ganancia neta
+€2.12M
Múltiplo
1.34×
TIR (3.0y)
10.2%
Ratios estructurales
Estimación calibrada sobre cierres recientes en Iberia. El cálculo asume disposición gradual del senior por certificaciones de obra en operaciones de promoción. TIR del promotor depende de exits efectivos y velocidad de venta o estabilización.
* Estimación basada en modelos calibrados sobre cierres recientes en Iberia. El pricing real depende del fondo concreto, momento de mercado, due diligence del sponsor y resultado de la negociación. Para análisis específico de tu operación, contáctanos · respuesta en 48-72h.
Cómo lo calculamos · metodología pública
Ninguna boutique enseña esto.
Nosotros sí.
La industria del advisory protege su "secret sauce" como si fuera oro. Nosotros publicamos las heurísticas porque el moat real no está en la fórmula — está en los 200 deals con alt lenders que entrenaron el sistema, en la memoria que crece cada semana, y en cómo curamos a los 3 fondos correctos para cada operación. Eso sí no se enseña.
Bloque 1 · qué nos hace distintos
No somos un broker. Somos arquitectos.
Un broker te conecta con un fondo. Nosotros diseñamos la estructura del préstamo primero — pensada para tu proyecto, con un sello que solo nosotros sabemos hacer — y después la ponemos a competir entre fondos especializados.
01
Diseñamos antes de buscar
Un broker te conecta con un fondo y deja que ellos diseñen el préstamo. Nosotros diseñamos la estructura primero, te explicamos por qué es la mejor, y luego buscamos qué fondo la puede ejecutar. Esto acelera 6-8 semanas frente al broker tradicional.
02
Selección quirúrgica de 3 fondos
No mandamos tu deal a 30 fondos. Seleccionamos los 3 que mejor encajan con tu tipología — los que conocemos personalmente y han hecho operaciones similares. Si uno declina, entra el siguiente, uno a uno. Los buenos fondos rechazan rifas masivas, y tú pierdes poder de negociación si toda Iberia ha visto tu deal.
03
Solo cobramos si cerramos
0€ de retainer, 0€ por hora. Cobramos 2% sobre el préstamo cerrado, solo si firmas la operación. Por eso rechazamos 1 de cada 3 mandatos — solo aceptamos los que sabemos que vamos a cerrar.
Bloque 2 · velocidad real
De la firma al desembolso, 8 semanas
La banca tarda 4-6 meses. Un broker tradicional 3-4 meses. Nosotros 8 semanas porque el diseño de la estructura está hecho antes de salir a buscar fondo. Este es el calendario real, día a día.
Día 0
Firmamos el mandato
Acordamos qué buscas y bajo qué condiciones. Sin retainer ni hora — solo factura si cerramos.
Día 1-5
Diseñamos la estructura
Antes de tocar el teléfono a ningún fondo, dedicamos 5 días a entender tu proyecto. Salimos con un borrador de oferta hecho — el sello Roundhay.
Día 7
Invitación a 3 fondos curados
Seleccionamos los 3 fondos que mejor encajan con tu tipología y tamaño — los que conocemos en primera persona y han cerrado operaciones similares. Cada uno recibe un dossier completo. Si uno declina, entra el siguiente de la lista. Proceso totalmente artesanal.
Día 21
Ofertas en firme · 2-3 fondos
Recibimos las ofertas, las normalizamos para que puedas compararlas una a una, y negociamos en paralelo. Si alguno se ha caído por el camino, su sustituto ya está leyendo el dossier para no perder ritmo.
Día 35
Oferta vinculante con el fondo ganador
Firmamos el borrador de oferta definitivo. El fondo se compromete a cerrar bajo esas condiciones.
Día 56
Cierre y desembolso
Notario, escrituras, primera disposición. Tienes el dinero en el banco.
Bloque 3 · cuánto pagas
El precio en cristiano
La deuda alternativa tiene un coste anual sobre lo que usas, más tres comisiones puntuales. No hay letra pequeña. Te lo enseñamos todo desde el día uno.
Lo que pagas anualmente
Tipo dispuesto · ~11% anual
Se paga solo sobre la parte del préstamo que has usado. Si te aprueban €10M y has dispuesto €4M, pagas el 11% sobre €4M = €440k al año.
Y tres comisiones que NO van dentro del tipo dispuesto
Apertura
2.00%
sobre total comprometido · una vez, al inicio
Comisión del fondo por estructurar y comprometerse. Es habitual en cualquier financiación, no solo alternativa.
No dispuesto
2.00%
sobre la parte no usada · anual
Mientras una parte del préstamo esté reservada pero no usada, pagas un coupon más bajo. Si dispones todo de golpe, no aplica.
Roundhay (nosotros)
2.00%
sobre senior + pref equity · una vez, al cerrar
Lo nuestro. Solo facturamos si cerramos. Calculado sobre el préstamo total (senior + capital preferente) porque estructuramos las dos piezas. 0€ si la operación no llega a firma.
Bloque 4 · por tipo de operación
Qué financiamos y a qué precio
Tipos baseline calibrados sobre cierres reales en Iberia. Tu pricing concreto ajusta ±0.5-1% según fondo, momento de mercado y due diligence.
| Operación | Tipo anual sobre dispuesto | Cuánto te prestamos | Cómo se paga |
|---|---|---|---|
Promoción para venta (BTS) | 11.0% median | 78% del coste total | Sin cuotas · todo al final |
Promoción para alquiler (BTR) | 10.5% median | 78% del coste total | Sin cuotas en obra · luego con rentas |
Rehabilitación / value-add | 11.5% median | 72% del coste total | Sin cuotas durante la reforma |
Puente de suelo | 14.9% median | 68% del precio del suelo | Sin cuotas · todo al refinanciar |
Liquidez sobre activo (Equity release) | 10.1% median | 75% del valor del activo | Trimestral con las rentas |
Capital preferente
Cuando el préstamo no llega a cubrirlo todo
A veces el préstamo cubre el 75% del proyecto y tú no quieres poner el 25% del bolsillo. Ahí entra el capital preferente: otro inversor pone esa parte que falta a cambio de una rentabilidad alta (11-14% en activos operativos, 14-18% en desarrollo) y una preferencia sobre tus beneficios. Es un puente entre la deuda y tu capital. Lo organizamos también nosotros, sin coste adicional.
Con quién trabajamos
Solo fondos especializados, nunca banca
Trabajamos con fondos de deuda paneuropeos, fondos especializados en inmobiliario de Iberia, family offices con divisiones de deuda directa y fondos de crédito oportunista. Nunca banca comercial ni aseguradoras — la velocidad y la flexibilidad que pedimos no son compatibles con su modelo.
Bloque opcional · glosario
Las palabras técnicas que vas a oír
Si nunca te has acercado a la financiación alternativa, estos son los términos que vas a oír. Aquí los tienes explicados como hablamos con clientes que vienen de fuera del sector.
Dispuesto
La parte del préstamo que ya has usado y sobre la que pagas intereses. Si te aprueban €10M y solo has dispuesto €4M, pagas el tipo dispuesto sobre €4M.
No dispuesto
La parte del préstamo que está reservada para ti pero todavía no has usado. Pagas un coupon más bajo (2% anual) por mantener el dinero comprometido.
Apertura
Comisión inicial que cobra el fondo al firmar. Se calcula sobre el total del préstamo comprometido (no solo lo que dispones). Una vez, al inicio.
Euribor 3M
El tipo de interés base del Banco Central Europeo. Es lo que pagan los bancos entre sí. Tu hipoteca también lo lleva. Hoy ~2.23%.
Spread
Lo que añade el fondo encima del Euribor. Cubre el riesgo de prestarte a ti vs prestar al BCE. Cambia según el tipo de operación, la ubicación y tu track record.
Bullet
Estructura sin cuotas durante el préstamo. Los intereses se acumulan en el propio préstamo. Pagas todo al final, cuando vendes o refinancias. Típico en construcción.
LTC / LTV / LTGDV
Tres formas de medir cuánto te prestan respecto al proyecto. LTC = sobre el coste total. LTV = sobre el valor del activo. LTGDV = sobre el valor final estimado. Sirven para limitar tu apalancamiento.
DSCR
Cuántas veces las rentas anuales de un edificio operativo cubren el pago anual de la deuda. Si te pedimos 1.20×, las rentas tienen que ser un 20% más altas que el servicio anual de la deuda.
Selectividad
Las reglas que nos hacemos a
nosotros mismos.
Las boutiques top-tier no aceptan cada mandato. Estas son las restricciones que nos imponemos antes de coger el teléfono. Si no encajas, vamos a decírtelo en la primera llamada — ahorra tiempo a los dos.
Capacidad máxima
12mandatos / año
Por encima ya no podemos garantizar la calidad del cap stack que defendemos.
Score interno mínimo
75/ 100
Si tu deal no pasa el triaje del modelo de scoring, no te firmamos mandato. Te decimos por qué.
Floor estructural
€10Mticket mínimo
Por debajo, el alt lender pool se reduce demasiado · economics no funcionan.
Sin excepciones
100%mandatos exclusivos
Si trabajas en paralelo con otro advisor, nosotros pasamos. Protege el proceso curado con los 3 fondos.
Carta del fundador
Por qué Roundhay existe.
Jorge Gómez
Fundador · Managing Director
jg@roundhaycap.com
Llevo una década estructurando deuda senior y capital preferente para promotores y operadores inmobiliarios en Iberia. Nunca con banca tradicional ni con compañías de seguros — ese mercado tiene sus propios advisors y sus procesos de seis meses de comité de crédito. Trabajamos exclusivamente con prestamistas de financiación alternativa: fondos de deuda paneuropeos, fondos centrados en Iberia, vehículos especializados en deuda inmobiliaria y family offices con divisiones de deuda directa.
Es un mercado donde el pricing es más caro pero la ejecución es más rápida y las estructuras más flexibles. LTV altos, operaciones pre-licencia, reposicionamientos, estructuras con preferente. Operaciones que la banca ni se plantea.
He visto cuatro patrones repetirse en cada mandato del segmento. El advisor llega con una presentación genérica, el modelo lo hace un asociado el fin de semana, los fondos los va escogiendo por afinidad personal y la documentación se firma con cláusulas que en 18 meses pondrán nervioso al promotor. El resultado es siempre el mismo: tipo 40-80 pb peor del que el mercado realmente estaba dando esa semana y una estructura de capital subóptima.
Roundhay nace para romper eso. No con marketing — con disciplina de proceso. Cada operación pasa por cinco etapas — filtro y mandato, análisis y estructura, curación de los 3 fondos, negociación paralela y el informe de seguimiento post-firma — y cada etapa se ejecuta con el mismo criterio. Las cinco están personificadas en cinco agentes IA (LucIA, ClaudIA, SofIA, VictorIA y ValerIA) que representan la disciplina codificada. Hoy las orquesto yo personalmente. Mañana, conforme escala el sistema, cada una se automatiza con IA supervisada · cada agente con su propio buzón, su propia memoria y su propio criterio acumulado de las operaciones anteriores.
Trabajamos con pocos clientes a la vez. Cuando aceptamos un mandato es porque ya pasó por nuestro propio filtrado interno y proyectamos razonablemente cerrarlo a mejor tipo y mejor estructura que cualquier alternativa. Si después de jugar con el simulador de arriba crees que encajamos, te leemos.
— Jorge
Equipo · proceso
Una persona dirige.
Cinco agentes IA ejecutan el proceso.
Jorge firma cada mandato y ejecuta personalmente las cinco funciones. Cada agente IA representa una etapa del advisory — la disciplina de Roundhay codificada. Hoy las orquesta Jorge en cada operación. Mañana, conforme escala el sistema, cada una se automatiza con IA supervisada.
JGFounder · Managing Director
Jorge Gómez
Decide cada deal. Ejecuta personalmente las cinco etapas del proceso. Firma cada mandato. Diez años estructurando deuda senior alternativa y capital preferente en Iberia antes de fundar Roundhay.
jg@roundhaycap.comEl equipo · cinco agentes IA
LucIA
Filtro y mandato
Lee tu operación en bruto y decide en 24h si encaja con prestamistas alternativos. Si la respuesta es sí, negocia y firma el mandato — solo a éxito. Si no, te lo dice sin rodeos. Te ahorra semanas presentando un deal que no iba a cerrar.
ClaudIA
Análisis y estructura
Construye el modelo financiero y diseña la estructura más óptima del préstamo — el sello Roundhay. Donde otros ven un deal imposible, encuentra la solución imaginativa que lo desbloquea: combinar senior + preferente, encajar bridge + take-out, distribuir riesgo entre piezas para que el deal sea bankable.
SofIA
Mercado y curación de fondos
Selecciona los 3 fondos que mejor encajan con tu tipología — los que conoce personalmente. Prepara el memo institucional versionado por tipo de fondo y los invita uno a uno. Si alguno declina, entra el siguiente. Proceso totalmente artesanal, no rifa masiva.
VictorIA
Negociación paralela
Cuando llegan los borradores de oferta, te dice qué cláusulas defender, cuáles ceder y cómo redactar la contra-propuesta. Orquesta la negociación con los 3 fondos en paralelo para que cada uno mejore su oferta inicial.
ValerIA
Informe de seguimiento
Al firmar genera el informe operativo de tu deuda: condiciones precedentes (CPs), covenants principales, eventos de default, calendario de pagos y fechas clave de vencimiento. Para que gestiones la operación después del cierre sin volver a leer las 200 páginas del contrato.
Contacto
Una línea es suficiente.
Respondemos en menos de 24h con análisis preliminar concreto. Si el deal no encaja, te lo decimos directo. Si encaja, agendamos llamada con la shortlist de funds preliminar ya identificada.
📍 Madrid · Iberia
jg@roundhaycap.com
Toda info bajo NDA implícito · no compartimos datos con terceros sin tu OK